Ⅰ. 임대료 통제가 불러온 시장의 역설 — “선의의 규제”가 낳은 슬럼화의 그림자 🏚️
급상승하는 임대료, 높은 주거료, 임대료에 전세계는 몸살을 앓고 있다. 이에 개입을 통해서 안정화 시키려는 노력을 계속적으로 이어지고 있다. 저소득, 저개발국가의 경우에는 부작용은 한국의 국민이 이해할 바는 아니다 한국과 유사한 정도로 선진화된 국가로 부터 교훈을 얻어야 한다.
정부가 부동산 시장에 개입하는 가장 직접적이고 강력한 방식 중 하나는 임대료 통제(Rent Control)이다 이는 당장 세입자의 부담을 덜어주겠다는 선의의 의도에서 출발하지만, 장기적으로는 시장의 기본 작동 원리를 왜곡시키는 대표적인 실패 정책으로 꼽힙니다. 임대료를 일정 수준 이상 올리지 못하게 막으면, 건물주는 유지보수나 신규 투자에 대한 동기를 잃게 됩니다. 수익이 제한되니 비용을 줄이는 쪽으로 움직일 수밖에 없고, 결과적으로 주택의 질이 낮아지며 도시 전체의 주거 환경이 점차 낙후됩니다. 뉴욕의 ‘임대료 안정화법(Rent Stabilization)’은 이런 부작용의 대표적인 사례입니다. 임대료가 물가 상승률이나 관리비를 따라가지 못하자, 도심의 수많은 아파트가 제대로 보수되지 못하고 슬럼화되었습니다. 임차인은 법적으로 보호받았지만, 정작 그 보호 아래에서 살아야 하는 주택은 점점 낡고 불편해진 것입니다.
독일 베를린의 ‘미텐데켈(Mietendeckel)’은 더욱 극적인 사례입니다. 2020년 시행된 이 제도는 5년간 임대료를 동결했지만, 시행과 동시에 임대 시장이 마비되었습니다. 집주인들은 더 이상 손해를 감수하며 임대를 내놓지 않았고, 신규 임대 물량은 절반 이하로 급감했습니다. 헌법재판소가 위헌 판결을 내렸을 때 이미 시장은 돌이킬 수 없는 충격을 받은 뒤였습니다. 결국 임대료 통제는 임차인을 보호하기는커녕, ‘임대 가능한 집’을 사라지게 만들어 버린 셈입니다. 이처럼 임대료 상한제는 단기적으로 서민을 보호하는 듯 보이지만, 장기적으로는 주택의 상품성과 품질을 갉아먹으며 시장을 왜곡시킵니다. 뉴욕과 베를린이 보여준 교훈은 명확합니다. 정부의 규제는 선의로 시작되지만, 시장의 냉정한 균형을 무시할 때 그 선의는 가장 큰 불행으로 돌아온다는 것입니다.
| 임대료 통제 (뉴욕·베를린) | 임대료 인상률 상한 또는 절대 금액 동결 | 임차인 부담 완화 및 안정성 강화 | 신규 공급 급감, 기존 주택 노후화, 슬럼화 진행, 임차인 선택권 박탈 |
| 한국의 임대차 3법 | 계약갱신청구권·임대료 인상률 5% 제한 | 전세 급등 방지, 세입자 2+2년 거주 보장 | 신규 계약 시 보증금 폭등, 전세-월세 시장 왜곡, 임대인-세입자 갈등 확대 |
Ⅱ. 한국의 ‘똘똘한 한 채’ 현상 — 수요 억제 정책이 만든 양극화의 덫 🇰🇷
한국 부동산 시장의 또 다른 문제는 공급보다는 수요 억제에 초점을 맞춘 과도한 규제입니다. 정부는 투기 억제를 명분으로 대출 제한, 세금 중과, 거래 허가제를 동시에 시행했습니다. 하지만 시장은 늘 길을 찾아갑니다. 투자자들은 다주택 규제를 회피하기 위해 보유 주택을 줄이는 대신, 미래 가치가 확실한 ‘한 채’에 자산을 몰아넣는 전략을 선택했습니다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상입니다. 양도세·종부세 중과로 인해 다주택자가 매물을 내놓기보다는, 오히려 서울 강남·서초·용산 같은 핵심 지역의 초고가 아파트를 장기 보유하는 흐름이 강화된 것입니다. 결과적으로 규제는 ‘투기 억제’가 아니라 ‘부의 집중’을 만들어냈습니다.
이 현상은 시장의 양극화를 심화시켰습니다. 중저가 지역의 아파트 거래는 끊기고, 일부 고가 지역의 집값은 폭등했습니다. 규제 완화 기대가 생길 때마다 특정 지역에만 자금이 몰리면서 시장은 더욱 불균형해졌습니다. 여기에 임대차 3법이 결합하면서 전세 시장마저 뒤틀렸습니다. 세입자에게 4년간 거주 안정권을 보장한 대신, 집주인은 그 기간 동안 올리지 못한 임대료를 신규 계약 시 한꺼번에 반영했습니다. 그 결과 전세가격은 폭등했고, 주거비 부담은 오히려 커졌습니다. 강력한 규제가 실수요자의 삶을 보호하지 못한 채, 시장의 유동성과 신뢰를 약화시킨 것입니다.
| 강력한 매매 규제 (대한민국) | 다주택 중과세, 대출 제한, 거래 제한 | 투기 억제·가격 안정 | ‘똘똘한 한 채’ 집중, 자산 양극화 심화, 거래 절벽 |
| 토지거래허가구역 (서울) | 매매 시 실거주 의무 2년 부과 | 실수요자 중심 시장 유도 | 거래량 급감, 시장 경직화, 가격 왜곡 위험 |
Ⅲ. 외국인 규제의 한계 — 진짜 문제는 ‘공급’이었다 🇨🇦
세계 각국은 부동산 급등기에 ‘외국인 투기 규제’라는 해법을 꺼내들지만, 결과는 대부분 실패에 가깝습니다. 캐나다·뉴질랜드·호주가 대표적입니다. 이들 국가는 외국인 구매자에게 15~25%의 중과세를 부과하거나, 기존 주택 구매를 금지했지만, 주택 가격 상승세는 멈추지 않았습니다. 밴쿠버와 토론토의 집값은 규제 이후에도 오히려 더 올랐고, 뉴질랜드 역시 외국인 금지 정책을 도입했지만 공급 부족과 내국인 투자 수요가 폭발하며 가격이 계속 상승했습니다. 정부가 ‘외국 자본’을 주범으로 지목했지만, 실제 원인은 지속적인 공급 부족과 초저금리 정책, 그리고 도시계획의 경직성에 있었습니다.
결국 외국인 규제는 국민의 분노를 잠재우는 ‘정치적 제스처’로 기능했을 뿐, 근본적 해결책이 되지 못했습니다. 외국인 수요를 차단하더라도 신규 주택 공급이 지연되면 가격은 다시 오릅니다. 오히려 신축 시장에 외국인 자본이 몰리면서 일부 부문에서만 가격이 치솟거나, 개발업자에게만 이익이 돌아가는 부작용도 발생했습니다. 진짜 문제는 시장의 구조적 병목에 있습니다. 복잡한 인허가 절차, 도시계획의 제한, 인프라 확충 지연 등이 공급을 가로막았습니다. 결국 규제는 문제의 ‘표면’만 누르고, 근본 원인인 공급난을 외면한 셈입니다. 주택 시장을 안정시키는 해법은 단기적 통제가 아니라, 공급의 정상화와 제도적 신뢰 회복임을 캐나다와 뉴질랜드의 실패가 보여줍니다.