한국과 비슷한 경제규모 국가, 수도, 도시의 위상 총정리
한국의 명목 GDP는 약 1.7~1.8조 달러이다. 유사한 세계 순위로 보면 멕시코·호주와 거의 비슷한 수준에 위치한다. 스페인은 그보다 약간 작고, 브라질과 러시아는 조금 더 큰 규모를 보인다. 이러한 비슷한 규모의 국가는 아마도 비슷한 사회 문제를 가지고 고민하는 경우가 많다. 이에 서울과 유사한 규모의 수도를 보면서 한국의 서울 부동산 규제 정책을 예상해 보고자 한다.
이들 국가의 수도를 보면 멕시코시티, 캔버라, 서울, 마드리드, 브라질리아, 자카르타, 암스테르담, 앙카라, 리야드, 모스크바 등이 중심축을 이룬다. 흥미로운 점은 대부분의 나라에서 정치 수도와 경제 중심지가 일치하지 않는다는 것이다. 예를 들어 호주는 행정수도는 캔버라이지만, 실질적인 경제 중심지는 시드니이며, 브라질은 브라질리아가 정치 수도지만, 부와 투자가 몰리는 곳은 상파울루다. 네덜란드 또한 헌법상 수도는 암스테르담이지만 행정과 사법 기능은 헤이그에 집중되어 있다.
이러한 구조적 차이는 도시별 부동산 가격과 자본 집중의 지리적 패턴에 직접적인 영향을 미친다. 행정 수도는 정책·공공기관 중심의 안정적 수요가 강한 반면, 초고가 아파트 시장은 금융, 문화, 관광 기능이 집중된 경제수도에서 더 활발하게 형성된다. 한국의 경우 서울이 정치·경제·문화 기능을 모두 통합된 집중형 도시이기에 부동산 가격 상단이 매우 강하게 형성되는 구조다. 반면 호주나 브라질처럼 수도 기능이 분리된 국가는 최고가 레벨이 경제도시에 치우치는 경향이 크다.
이러한 배경을 이해하면, 단순히 “GDP가 크면 집값이 높다”는 일반화 대신, 각 도시의 기능·인구 이동·외국인 투자 정책·개발 파이프라인 등의 요인이 복합적으로 작용함을 알 수 있다.
서울의 집값이 다른 국가와 제도가 같을 수 없는 이유다.
한국 유사 경제 규모 국가 및 주요 도시 종합 비교표
| 🇰🇷 대한민국 | 서울 (Seoul) | 1.79 조 | 36,000 | $18,000~$30,000+ / ₂,556만~₄,260만 원+ | 토지거래허가구역: 갭투자 금지, 실거주의무·고가대출 제한 |
| 🇺🇸 미국 | 뉴욕 (New York) | 29.18 조 | 81,000 | $18,500~$30,000+ / ₂,627만~₄,260만 원+ | 임대료 안정화법: 임대료 인상폭 제한 |
| 🇺🇸 미국 | 로스앤젤레스 (LA) | 29.18 조 | 81,000 | $17,500~$25,000+ / ₂,485만~₃,550만 원+ | 맨션세: 초고가 부동산 거래 시 추가 양도세 부과 |
| 🇦🇺 호주 | 캔버라 / 시드니 | 1.73 조 | 63,000 | $15,000~$20,000+ / ₂,130만~₂,840만 원+ | 외국인의 기존주택 매입 제한(신축만 허용) |
| 🇳🇱 네덜란드 | 암스테르담 | 1.15 조 | 55,000 | $12,000~$18,000+ / ₁,704만~₂,556만 원+ | 사회임대 상한제, 단기 임대 제한 |
| 🇪🇸 스페인 | 마드리드 | 1.79 조 | 37,000 | $10,000~$15,000+ / ₁,420만~₂,130만 원+ | 외국인 투자 자유, 일부 지역 제한 논의 중 |
| 🇷🇺 러시아 | 모스크바 | 2.08 조 | 14,500 | $8,000~$15,000+ / ₁,136만~₂,130만 원+ | 외국인 토지 소유 제한(도시 아파트는 가능) |
| 🇲🇽 멕시코 | 멕시코시티 | 1.79 조 | 13,500 | $7,000~$12,000+ / ₉,940만~₁,704만 원+ | 제한구역 신탁제도(Fideicomiso) 사용권 중심 |
| 🇧🇷 브라질 | 상파울루 / 브라질리아 | 1.92 조 | 9,400 | $6,000~$10,000+ / ₈,520만~₁,420만 원+ | 도시 아파트 소유 자유, 국경·농지 제한 |
| 🇹🇷 터키 | 이스탄불 / 앙카라 | 1.12 조 | 13,000 | $5,000~$9,000+ / ₇,100만~₁,278만 원+ | 일정 금액 이상 부동산 구매 시 시민권 부여 |
| 🇸🇦 사우디 | 리야드 | 1.07 조 | 26,000 | $4,000~$8,000+ / ₅,680만~₁,136만 원+ | 2026년부터 외국인 소유 허용 예정 |
| 🇮🇩 인도네시아 | 자카르타 | 1.37 조 | 5,000 | $3,500~$7,000+ / ₄,970만~₉,940만 원+ | 외국인 사용권 중심, 완전 소유권 불가 |
현재 상황과 한국의 차별성 — 도시별 1㎡ 가격 비교와 규제의 그림자
위 표에서 보듯, 서울의 최고가 아파트는 1㎡당 약 2,500만~4,000만 원으로, 세계에서 뉴욕·홍콩과 어깨를 나란히 하는 수준이다. 뉴욕 맨해튼의 초고가 콘도는 $30,000/㎡를 넘기기도 하며, 이는 약 4,200만 원 수준이다. LA 또한 비벌리힐스·웨스트우드 지역에서 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 반면 유럽의 도시들인 마드리드·암스테르담은 상대적으로 저렴하지만, 문화유산 보호와 개발 규제로 인해 신규공급이 제한되어 장기적으로는 안정적 상승세를 이어간다.
규제 측면에서도 차별이 뚜렷하다. 한국은 토지거래허가구역과 고가주택대출 제한, 실거주의무 등으로 투기수요를 차단하고 있다. 미국은 도시별로 세제·임대료정책이 다르며, 뉴욕은 임대료 안정화로 서민층 주거를 보호하고, LA는 맨션세를 통해 초고가 거래에 추가세를 부과한다. 호주는 외국인에게 기존 주택 매입을 원칙적으로 금지하여 내수 안정에 집중하고 있으며, 반대로 터키·사우디는 외국인 투자 유치를 위해 오히려 부동산 구매자에게 시민권 부여나 소유 완화를 추진 중이다. 이러한 정책적 차이는 결국 ‘집값’보다 ‘시장 접근성’을 좌우하며, 도시별 투자 매력도의 기준이 된다.
미래가치와 전략 — GDP, 1인당 소득, 정책, 개방도가 만드는 선택적 상승
명목 GDP는 국가의 크기를 보여주지만, 1인당 GDP는 도시민의 구매력과 실질적인 수요를 보여준다. 호주($63,000)와 네덜란드($55,000)는 소득 수준이 높아 프라임 아파트의 수요 기반이 튼튼하고, 한국($36,000)·스페인($37,000)은 비슷한 소득임에도 서울의 가격이 마드리드보다 높은 것은 공급제약과 기능집중 때문이다. 반면 브라질, 러시아, 멕시코, 인도네시아 등은 국가 GDP가 크지만 1인당 GDP가 낮아 고급시장 규모는 제한적이다.
향후 글로벌 부동산 시장의 방향은 다섯 가지 키워드로 요약된다.
① 금리·세금·대출규제의 완화 정도,
② 외국인 소유 정책의 개방성,
③ 경제수도 프리미엄의 지속성,
④ 인구 이동 및 국제 인재 유입,
⑤ 도심 재개발 파이프라인의 속도다.
서울과 뉴욕은 여전히 글로벌 최상위권의 가치를 유지할 가능성이 크며, 시드니·암스테르담은 제도 안정성과 고소득 인구로 완만한 상승이 기대된다. 반면 상파울루·모스크바·이스탄불은 내수·환율·정책 리스크가 크지만 단기적 변동 속 상승 모멘텀을 가질 수 있다. 자카르타와 리야드는 개방과 하이엔드 개발이 맞물릴 때 가치 갭을 좁힐 수 있는 신흥 후보군이다.
결국 자본은 제도적 확실성, 국제화 수준, 희소한 공급 구조가 맞물리는 곳으로 흐른다. 지금 서울이 그 조건을 가장 강하게 충족하고 있으며, 향후에도 그 흐름은 쉽게 꺾이지 않을 것이다.