종부세로 부동산의 가격을 잡을 수 있을까.
종부세는 집값을 잡을 수 없는 이유: 문재인 정부 사례를 통해 본 정책의 한계와 향후 전망
AI 기술주 시장 조정 국면을 분석하는 것과 마찬가지로 부동산 시장 역시 정책 변수보다는 거시 경제 변수에 지배된다는 명확한 교훈이 있습니다. 특히 주택 보유세의 강화 정책은 시장의 거대한 추세를 근본적으로 바꾸는 데 실패했으며, 그 실효성은 유동성과 금리라는 두 축에 의해 철저히 종속되었음이 문재인 정부 시기의 사례에서 입증되었습니다. 2017년부터 2023년까지 이어진 정책 실험은 종부세가 오직 **'과열기에는 미약하고, 냉각기에는 조정을 가속화하는 조절판'**의 역할만을 수행했음을 보여줍니다. 현재의 시장 상황과 핵심 지역의 초저 레버리지 상태를 고려할 때, 앞으로 종부세의 영향력은 과거보다 더욱 약화될 가능성이 크며, 거시 변수를 보완하는 수준을 넘어서기는 어려울 것입니다.
① 2017~2021년 과열기: 유동성 앞에 무력했던 종부세 강화 정책의 실패
문재인 정부 시기인 2017년부터 2021년까지 종부세는 과세표준에 적용되는 공정시장가액비율이 2019년부터 2021년까지 85%에서 95%로 단계적으로 상승했고, 특히 2021년에는 다주택자와 법인에 대한 최고세율이 6%에 이르는 강한 구조가 적용되며 세 부담이 역대급으로 증가했습니다. 그럼에도 불구하고, 주택 가격은 이 기간 동안 정부의 의도와는 정반대로 크게 상승했습니다. 공식 통계에 따르면 2021년 전국 주택매매가격 상승률은 9.9%, 수도권은 12.8%에 달했으며, 이는 저금리 환경, 시중에 풀린 풍부한 유동성, 공급 제약, 그리고 재건축 기대 심리라는 거대한 시장 동력과 결합했기 때문입니다. 이 사례는 보유세만으로는 강력한 유동성이라는 물결을 꺾기 어렵다는 명확한 교훈을 남겼습니다. 종부세는 다주택자에게 매도 유인을 제공하긴 했으나, 자금 조달 비용이 낮고 미래 기대 수익이 클 때는 시장이 그 세금 부담을 가격에 흡수해버렸다는 뜻입니다. 세금 정책이 시장의 추세를 주도하지 못하고 거대한 유동성 앞에서 무력했음이 냉정하게 기록된 정책 실패의 한 단면입니다.
참고 자료:
- https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=04&joNo=0002&lsiSeq=269477
- https://www.taxtimes.co.kr/mobile/article.html?no=252513
- https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1240
② 2022~2023년 하락기: 금리가 주도하고 종부세가 가속화한 조정 국면
이후 2022년부터 2023년까지 이어진 주택 시장의 하락기는 금리 경로가 시장을 완벽하게 지배했음을 보여줍니다. 이 기간 기준금리가 급등하면서 레버리지 수요가 급감했고, 서울과 수도권의 주택 가격은 연간 하락세로 전환되는 거래 절벽 국면을 맞았습니다. 한국부동산원 자료 기준 2022년 전국 주택매매가격 증감률은 -4.68%, 수도권은 -6.48%를 기록했습니다. 같은 시기 종부세는 여전히 높은 부담으로 남아있었지만, 가격 하락의 **'직접적인 원인'**이라기보다는 이미 금리 인상으로 인해 식어가는 수요를 더욱 위축시키고 매도 유인을 키우는 **'보조적 가속 요인'**으로 작용했습니다. 즉, 유동성이 풍부할 때는 세금이 무력했으나, 유동성이 줄어들고 심리가 꺾이는 시기에는 보유세 부담이 시장의 조정을 가속화한다는 교훈을 남겼습니다. 세금 자체는 거대한 시장 사이클을 뒤집지 못하고, 오직 금리·경기·심리라는 거시 경제 변수의 힘을 받아 보완적인 역할만 수행했음이 이 하락기를 통해 명확히 드러났습니다. 시장은 금리에 꺾였을 뿐, 세금에 꺾이지 않았다는 해석이 지배적입니다.
참고 자료:
- https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1240
- https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=973119
③ 향후 전망: 초저 레버리지 상황, 종부세는 과거보다 더 무력하다
앞선 두 시기의 사례가 증명하듯, 종부세는 시장의 거대한 추세를 결정하는 요인이 아니라, 과열기에는 피크를 억누르고 냉각기에는 조정을 가속화하는 '조절판'의 역할에 그칠 뿐입니다. 향후 종부세는 공정시장가액비율 상향 검토 등 재조정 논의가 있겠지만, 그 실질적인 영향력은 금리 경로, 입주 물량 같은 거시 변수에 의해 좌우될 것입니다. 그러나 현재의 시장 상황은 문재인 정부 시기보다 종부세의 효과를 더욱 무력화시킬 수 있는 근본적인 변화를 안고 있습니다. 특히 강남 등 핵심 지역 아파트의 현재 주택담보대출비율(LTV)은 평균 5% 내외로 추정될 정도로 낮아졌는데, 이는 주택 소유자들이 금리 인상에 따른 자금 압박에 극도로 둔감해졌음을 의미합니다. 담보대출 비중이 극히 낮다는 것은 2022년 하락기를 주도했던 '금리 폭등으로 인한 레버리지 수요 급감' 효과가 이번에는 거의 발휘되지 않을 것이라는 예측을 가능하게 합니다. 즉, 주택담보비율이 낮으면 보유 부담이 증가해도 매도 유인이 크게 발생하지 않기 때문에, 종부세의 보조적 역할(하락 가속)조차도 과거보다 현저히 떨어질 수밖에 없습니다. 결과적으로 종부세는 강력한 유동성 앞에서 무력했고, 이제는 초저 레버리지 상태인 핵심 지역 앞에서 또다시 실효성을 확보하기 어려울 것이며, 정책적 목표 달성이 더욱 요원해질 것입니다.
참고 자료: