금리·엔저·재개발·공급비용의 결합
지금 도쿄의 부동산은 상승 중이다. 도쿄 집값은 단발성 테마가 아니라 구조적 요인이 겹쳐 오른 결과다. 핵심은 네 가지. 첫째, 일본은행의 초저금리(마이너스 종료 후에도 여전히 낮은 구간)가 장기간 유지되며 주택을 유동성의 피난처로 만들었다. 둘째, 엔저가 해외자금에 ‘환율할인’을 제공해 아오야마·아자부·롯폰기 등 핵심지 프라임 수요를 자극했다. 셋째, 원자재·인건비 상승이 신규공급을 제약해 희소성을 키웠다. 넷째, 도심 대형 재개발과 교통·일자리 집중이 실거주·임대수요를 끌어당겼다. 실제로 2024~2025년 23구 분양가격은 억엔대가 일반화됐고, 공시지가도 중심부 위주로 동반 상승했다. 다만 상승장에도 ‘언제 흔들릴 수 있는가’라는 질문엔 분명한 답이 있다. 고분양가가 누적되면 거래가 식고, 금리 정상화(완만하더라도) 기대가 커지면 레버리지 수요가 숨을 고른다. 엔화 강세 전환 시 외국인 수요의 환차익 매력도 약해진다. 즉, 저금리·엔저·재개발·공급제약이 겹칠 땐 강세가, 거래감소·금리상승 기대·엔화강세가 겹칠 땐 단기 조정압력이 커진다. 인구감소라는 거시 역풍 속에서도 수도권 코어로의 순유입이 하방을 떠받치고, 정책·환율·관광 회복이 상단을 조절하는 ‘바닥은 인구, 천장은 정책’ 구도가 현재 도쿄를 규정한다.
현재 상황과 한국(서울)과의 차별성 — “도쿄는 저금리 안정형, 서울은 정책 민감형”
지금 도쿄는 가격은 강하지만 거래는 식는 ‘고평가 안정기’에 가깝다. 2024~2025년 신규 분양 판매는 전년 대비 30%대 감소가 관찰됐고, 이는 고분양가와 실질소득 둔화가 만든 피로신호다. 그럼에도 중심 5~6구는 직주근접·브랜드 신축·임대수요의 세 축으로 버틴다. 수치로 보면 도쿄 중심 6구의 기존(재매매) 70㎡ 평균은 약 ¥1억6,064만(≈₩14.8억), 중심부 **신규 100㎡**는 약 ¥1억7,000만(≈₩15.6억) 수준이며, 신축 중심부 단가는 **㎡당 ¥110만~120만(≈₩1,012만~1,104만)**이다. 한국과 비교하면 서울은 금리·세금·대출규제가 상대적으로 강하다. 강남 신축 84㎡는 ₩22~28억으로 도쿄 중심 70~100㎡ 대비 절대가격이 높고, PIR·보유세·취득세 부담도 크다. 반면 도쿄는 저금리·완화적 LTV가 매수 접근성을 높여 가격의 변동성은 낮고 기간 수익형 성격이 짙다. 또 도쿄는 입지별 격차가 더 극단적이다. 외곽(네리마·아다치 등) 70㎡는 ₩5~7억대까지 낮아 평균을 끌어내리지만, 프라임은 글로벌 수요로 상단을 지킨다. 한마디로 도쿄=저금리·완화 규제·입지 양극화, 서울=고금리·강한 규제·공급 병목이라는 구조적 차이가 현재 가격과 체감 부담의 차이를 만든다.
도쿄·서울 핵심 가격 비교(요약)
| 도쿄 중심 6구 기존 | 70㎡ | ¥160,640,000 | ₩14.8억 | 거래 둔화 속 가격 버팀 |
| 도쿄 중심 신축 | 100㎡ | ¥170,000,000 | ₩15.6억 | 프라임·브랜드 수요 견고 |
| 서울 강남 신축 | 84㎡ | ₩22~28억 | — | 고금리·규제, 절대가 高 |
| 도쿄 신축 단가 | 1㎡ | ¥1.1~1.2M | ₩1,012만~1,104만 | 역세권·타워형 상단 형성 |
미래의 상승가치(2026) — “선택적 상승과 양극화 심화, 인구감소 속 예외지대”
2026년 도쿄의 키워드는 선택적 상승이다. 일본 전체 인구는 감소하지만, 수도권 코어는 일자리·교육·의료·문화 인프라로 젊은층과 외국 전문인력이 모인다. 이 ‘국가적 감소 vs 수도권 집중’의 비대칭이 가격의 하방을 떠받친다. 여기에 도라노몬 힐즈 스테이션 타워, 하네다 복합개발 등 대형 프로젝트가 상업·주거 시너지를 일으키고, 관광·리테일 회복은 임대수요와 수익자산 선호를 강화한다. 통화정책은 ‘매우 점진적 정상화’가 유력해 급격한 대출부담 증가는 제한적이다. 결과적으로 미나토·주오·지요다·시부야·메구로 같은 중심지는 신축·브랜드·역세권·임대수요 4요건을 갖추면 완만한 상승(또는 강한 보합)을 이어갈 공산이 크다. 반대로 외곽·노후 재고는 인구감소와 공실 증가로 체계적 디스카운트가 불가피하다. 투자·이주 관점의 체크포인트는 명확하다. ①금리 경로(변동금리 민감도) ②엔화 방향(외국인 자금의 유출입) ③재개발 파이프라인과 신규공급 ④임대 수익성과 공실률 ⑤인구 순이동이다. 전략은 **“코어집중·외곽회피·브랜드 신축·역세권·임대수요 확실 지역”**으로 요약된다. 요컨대 2026년의 도쿄는 인구감소 시대의 드문 예외지대—바닥은 인구집중, 상단은 정책·환율·개발이 정하는, 장기 ‘버팀+선별상승’ 시장이 될 가능성이 높다.