강남 3구(강남·서초·송파) 전략
강남3구는 한국 부동산 시장에서 단순한 주거지가 아니라 사실상 하나의 독립적인 자산군(Asset Class)으로 취급된다. 그 이유는 명확하다. 첫째, 공급 절대량이 지속적으로 부족하다는 구조적 특성이 존재하고, 둘째, 교육·업무·상권·국제 인프라가 모두 집약된 입지적 장점이 시간이 지나도 쉽게 훼손되지 않기 때문이다. 이러한 지역은 정책에 따라 단기적으로 흔들릴 수 있으나, 장기적인 가격 흐름은 여전히 상승 쪽으로 기울어지기 때문이다. 특히 양도세 중과가 다시 부활할 경우 강남 지역은 매도 물량이 오히려 더 줄어드는 ‘매물잠김 효과’가 강화될 가능성이 높다. 보유세 부담이 커져도 자산가치 상승 속도가 이를 압도하기 때문에, 실제 체감 리스크보다 시장이 받아들이는 리스크는 더 작게 평가된다. 이런 시장에서는 단기 차익 실현을 목표로 한 매도보다는, 장기 보유를 통해 가격 상승과 브랜드 프리미엄을 모두 지키는 전략이 훨씬 합리적이다. 또한 강남3구의 고가 아파트는 단순한 주거가치보다 상속·증여·자산승계 관점에서의 효용도 매우 크기 때문에, 보유기간이 길어질수록 절세 전략과 결합해 자산가치 극대화가 가능하다. 임대시장 측면에서도 강남은 소득수준이 높은 수요층이 두텁기 때문에 공실 리스크가 거의 존재하지 않으며, 월세 전환도 상대적으로 용이하다. 결국 강남3구의 자산전략 핵심은 ‘지키는 것’이 수익을 만든다는 점이다. 정책 변동을 예측해 매도·매수를 반복하는 것이 아니라, 시장의 중심에 있는 자산을 안정적으로 껴안고 갈수록 시간이 자산의 가치를 더욱 높여주는 시장이라는 점을 이해해야 한다. 요약하면, 강남3구의 전략은 현대적 의미의 “Immune Asset”—정책과 경기 변동에 가장 영향을 덜 받는 자산을 장기 보유함으로써 자산가치를 극대화하는 방향이라 할 수 있다.
용산 전략
용산은 지금 한국 부동산 시장에서 가장 ‘미완성 프리미엄’을 가진 지역이다. 강남이 이미 성숙한 고가 주거지라면, 용산은 개발과 확장성이 결합된 성장형 고가 주거지라는 차별점을 지닌다. 특히 국제업무지구 개발, 한강과 연결된 입지, 외국인 친화 수요, 도심 접근성, 그리고 최근 수요층의 젊어짐 등은 향후 5~10년간 자산가치 상승 잠재력이 매우 큰 시장으로 평가하게 만드는 요소들이다. 양도세 중과가 시행되더라도 용산의 매도 압력은 크지 않을 것이다. 이유는 간단하다. 아직 개발의 정점에 도달하지 않은 지역일수록, 기존 보유자는 ‘지금 파는 것이 오히려 손해’라고 판단하는 경우가 많기 때문이다. 이 때문에 중과가 시행되면 용산은 매물이 더욱 고갈되는 구조가 나타날 수 있다. 공급이 제한된 상황에서 수요가 유지되면 가격은 자연스럽게 단단한 흐름을 형성하게 된다. 또한 용산은 투자자보다 고소득 실수요자의 비중이 증가하는 특성 때문에, 단기 정책 변화에 가격이 크게 흔들리지 않는 경향이 있다. 이런 지역은 ‘정책 리스크보다 개발 모멘텀의 영향력이 훨씬 크다’는 점이 중요하다. 따라서 용산 보유자는 단기 세금 부담을 이유로 조급하게 매도할 필요가 없으며, 오히려 임대수익을 확보하면서 개발 이슈가 실체화될 때까지 천천히 보유하는 것이 훨씬 유리하다. 5년만 지나도 용산의 가격 구조와 시장 지형은 완전히 다른 단계에 들어설 가능성이 높다. 요약하면, 용산의 최고의 전략은 “성장 프리미엄 완성까지 기다리는 장기 보유”이며, 이는 단순 부동산 전략이 아니라 도시 성장에 투자하는 전략에 가깝다.
송파 전략
송파구는 강남·서초에 비해 상대적으로 가격 탄력이 한 박자 늦게 움직이는 ‘지연 상승형 시장’이라는 특징을 지니고 있다. 하지만 이 지연 상승은 단점이 아니라 오히려 상승장에서 강한 추진력을 만드는 에너지 축적 과정으로 해석할 수 있다. 송파 내부에서도 권역별로 자산 가치의 성격이 뚜렷하게 갈리는데, 잠실·방이·문정이 대표적인 세 축을 형성하며, 여기에 최근 다시 평가가 높아지고 있는 올림픽선수촌아파트가 핵심 자산군으로 재부상하고 있다. 잠실권은 재건축 기대가 집약된 지역으로서, 잠실주공5단지·주공4단지 등 굵직한 재건축 대상 단지를 중심으로 장기 보유가치가 여전히 높다. 이와 함께 올림픽선수촌아파트는 ‘성숙한 대단지 프리미엄’이라는 탄탄한 장점 덕분에, 재건축 연령에 도달하지 않았음에도 불구하고 학군·편의·조경·단지 규모·한강 접근성이라는 5요소가 안정적인 가격·임대 수요를 형성하는 강력한 기반이 되고 있다. 특히 선수촌아파트는 방이·잠실 생활권을 동시에 누릴 수 있고, 올림픽공원·잠실종합운동장 개발의 수혜권에 속한다는 점에서 향후 장기적 프리미엄이 더욱 강화될 가능성이 높다.
양도세 중과가 시행될 경우 송파는 ‘현실적 매도 후보지’로 거론될 수 있지만, 선수촌아파트와 잠실 주요 단지는 예외적인 시장 반응을 보일 가능성이 크다. 이유는 명확하다. 첫째, 단지 자체의 희소성과 대체 불가능성, 둘째, 향후 개발 모멘텀의 확산 가능성, 셋째, 강남 접근성이 뛰어난 중대형 수요층의 지속적 유입 때문이다. 특히 선수촌아파트는 강남권 대단지 중에서도 커뮤니티 동선과 단지 구조가 안정적으로 평가되어, 중과 시행기에도 매도 압력이 크게 증가하지 않을 것으로 예상된다. 반대로 수익률이 낮은 소형·비재건축 단지들은 중과 전에 일부 정리하는 전략이 합리적일 수 있다.
송파에서 가장 중요한 전략은 자산의 성격을 기준으로 보유·매도·임대전환 전략을 ‘구분해서 접근하는 것’이다. 재건축 가능성이 높은 잠실권은 장기 보유가 확실히 유리하고, 올림픽선수촌아파트처럼 안정성과 미래가치를 동시에 가진 단지는 임대수익 캡티브 수요가 탄탄해 월세 전환 전략도 효과적이다. 반면 투자수익률이 떨어지는 오래된 단지는 중과 시행 이전에 구조조정을 고려해야 한다. 결국 송파는 하나의 전략으로 설명될 수 있는 지역이 아니라, 권역별·단지별로 맞춤형 전략을 세워야 높은 수익률을 확보할 수 있는 지역이다.