1. 공시가격 동결 속에서도 세부담은 증가하는 ‘정책 착시’의 실체
정부가 내년도 공동주택 공시지가 현실화율을 올해와 동일한 69%로 유지한다고 발표했지만, 시장에서는 이 조치가 체감되는 부담 완화로 이어지지 않는다는 우려가 이미 확산되고 있다. 표면상으로는 공시가격 동결이 납세자의 부담을 덜어주는 것처럼 보이지만, 실제 부동산 시장의 가격 흐름은 정반대의 방향을 향하고 있다. 서울을 비롯한 주요 도심권에서는 지난 2년간 주택가격이 가파르게 회복되면서 기준시가 상승폭이 커졌고, 이는 공시가격 동결이 아닌 **‘상승분 반영 지연’**이라는 해석이 가능하다. 결국 재산세와 종합부동산세의 산정 기준이 되는 각종 지표들이 오르면서 명목 동결에도 불구하고 실질 부담은 오히려 증가하는 구조가 형성되고 있다. 특히 초고가 아파트 비중이 높은 강남·서초·송파·용산 등에서는 공정시장가액비율이 달라진다 하더라도 보유세 총액이 줄어드는 사례가 거의 없을 것으로 보인다. 이러한 상황은 다주택자뿐 아니라 1주택자 실거주자에게도 영향을 미치는데, 세제 완화가 ‘체감되지 않는 정책’이라는 비판이 나오는 이유도 여기에 있다. 즉, 정부의 공시가격 완화 메시지와 실질적인 납세 부담의 괴리가 커지면서, 납세자들은 앞으로 단순히 세율이 아니라 가격 동향 · 과세표준 구조 · 지역별 세부담 격차를 모두 고려해야 하는 복잡한 세무 환경에 직면하게 되었다.
2. 양도세 중과 가능성이 열어놓은 2025년 다주택자의 ‘전략 분기점’
2025년 부동산 정책의 핵심 키워드 중 하나는 단연 ‘양도소득세 중과 재도입 여부’이다. 정부는 2020~2022년 시장 과열기에 다주택자 규제를 강화했고, 이후 거래 절벽이 심화되자 중과 배제 조치를 시행해 거래 유도에 나섰다. 하지만 내년 5월 이후 중과가 다시 부활할 가능성이 언급되면서 시장은 새로운 전략적 고민에 들어갔다. 만약 중과가 재개되면 다주택자의 양도세 부담은 단기간에 폭발적으로 증가하게 되며, 이는 사실상 다주택자의 매도 선택권을 크게 제한하는 결과를 가져올 수 있다. 반대로 중과 시행 전에 매물을 정리하려는 움직임이 증가할 가능성도 있어 시장 유동성 흐름이 다시 한 번 크게 흔들릴 수 있다. 특히 강남·용산·서초 등 초고가 지역은 ‘공급 희소성’과 ‘브랜드 가치’라는 강력한 방어막을 갖추고 있어, 중과로 인해 매도가 막힌다고 하더라도 가격이 쉽게 떨어지지 않는 시장적 특성을 보인다. 오히려 매물이 잠기면서 더 강한 공급 제한 효과가 나타날 가능성도 있다. 이런 상황에서 다주택자가 취해야 할 핵심 전략은 단순한 세금 절감이 아니라, 세부담 증가 속도와 보유 가치 상승 속도 중 어느 쪽이 더 빠른지를 판단하는 것이다. 즉, 단기 세제 충격을 우선할 것인지, 장기 자산가치 상승을 우선할 것인지에 따라 보유전략이 근본적으로 달라진다.
3. 2025년 다주택자를 위한 현실적인 자산관리 해법
2025년의 부동산 시장은 단순한 세금 증가가 아니라, 개인의 자산구조 전체를 다시 설계해야 하는 시점으로 보아야 한다. 첫째, 보유 부동산의 수익률 → 세금 → 유지비용 → 향후 가격 상승률을 모두 고려한 ‘총수익률 분석’을 통해 비효율 자산을 우선 정리해야 한다. 특히 지방이나 수도권 외곽에 위치한 저수익·저유동성 자산을 보유한 다주택자는 중과 시행 전에 구조 조정을 고려할 필요가 크다. 둘째, 월세 상승 추세가 뚜렷한 만큼, 안정적인 현금흐름을 만들어줄 임대용 자산 중심으로 포트폴리오를 재편하는 전략이 유효하다. 셋째, 초고가 지역은 리스크와 기회가 동시에 존재하므로 ‘단기 매도’보다는 ‘장기 프리미엄 유지 전략’이 현실적일 수 있다. 특히 강남·서초·송파·용산처럼 입지 가치가 절대적으로 높은 지역은 정책 변화보다 시장 수요의 힘이 더 강하게 작용한다. 넷째, 양도세 중과가 예고된 시점에 대비하여 A안(중과 전 매도) / B안(장기보유) / C안(임대전환) / D안(증여·상속 전략) 등 다층적 시나리오 플랜을 미리 설계해두는 것이 필수적이다. 결국 다주택자에게 중요한 것은 세금에 ‘반응’하는 것이 아니라, 세제 환경 변화 속에서도 자산가치가 훼손되지 않도록 미리 계획된 전략적 움직임을 취하는 것이다.