미국에서 부동산을 보유하고 있을 때 가장 먼저 마주하는 것이 **Property Tax(재산세)**다. 이는 주(州), 카운티, 시정부가 부동산의 시가 평가액(Assessed Value)을 기준으로 부과하는 지방세로, 매년 반복적으로 납부해야 한다. 세율은 주마다 다르며, 텍사스는 평균 1.8~2.3%, 캘리포니아는 약 1%, 플로리다는 약 1% 수준이다. 재산세는 부동산의 가치를 기준으로 계산되므로, 같은 가격대의 주택이라도 지역에 따라 세금 차이가 크다. 이러한 세금은 지역 내 학교, 도로, 경찰, 소방 등 공공서비스의 주요 재원이 된다. 따라서 미국의 부동산 소유자는 단순히 부동산 가격만이 아니라, 세율 구조까지 고려해 투자 지역을 선택해야 한다. 또 하나 중요한 제도는 **Primary Residence Exemption(1차 거주지 공제)**이다. 실제로 거주하는 주택이라면 일정 부분 세금 감면을 받을 수 있으며, 예를 들어 캘리포니아의 Homestead Exemption은 일정 금액을 과세대상에서 제외시켜준다. 이는 실수요자 보호와 주거안정성을 높이기 위한 장치로, 거주용 부동산과 투자용 부동산의 세금 부담을 명확히 구분한다. 결국 미국에서 부동산을 보유한다는 것은 단순한 자산 소유를 넘어, 세금을 포함한 장기 재정 전략의 일부로 이해해야 한다.
💵 2. 임대 및 운용 단계의 세금 – 수익과 감가상각의 균형
부동산을 임대해 수익을 얻는다면 반드시 **Rental Income Tax(임대소득세)**를 납부해야 한다. 세금은 총 임대수입에서 관리비, 유지보수비, 감가상각비, 보험료, 대출이자 등 각종 운영비용을 제외한 순이익에 대해 부과된다. 세율은 연방세 기준 10~37%, 주세까지 포함하면 최대 50%에 이를 수도 있다. 다만 세입자의 보증금은 과세 대상이 아니지만, 계약 종료 후 임대수입으로 전환될 경우에는 과세된다. 미국 세법에서 투자자에게 가장 유리한 제도는 **감가상각(Depreciation)**이다. 주거용 부동산은 27.5년, 상업용은 39년에 걸쳐 감가상각할 수 있어, 매년 세금 공제를 받을 수 있다. 실제 현금 유출이 없어도 공제 혜택을 받을 수 있기 때문에 세금 효율성을 극대화할 수 있다. 또한 회계사를 통해 공제 항목을 세밀하게 관리하면 세후 수익률이 크게 높아진다. 예를 들어 수리비, 광고비, 관리비용 등을 합법적으로 공제 처리하면 실질 과세소득을 크게 줄일 수 있다. 즉, 미국의 임대 부동산 투자는 단순히 수익률만 계산해서는 안 되며, 세금 구조를 제대로 이해하고 관리해야 안정적이고 지속 가능한 수익을 얻을 수 있다.
💰 3. 매각 단계와 외국인 투자자의 세금 이슈
부동산 매각 시에는 **Capital Gains Tax(양도소득세)**가 부과된다. 세금은 판매가에서 취득가, 중개수수료, 리모델링 비용 등을 뺀 매매차익을 기준으로 산정된다. 보유 기간이 1년 이하라면 단기양도소득세로 10~37%의 일반소득세율이 적용되고, 1년을 초과하면 장기양도소득세로 0%, 15%, 20% 중 하나가 적용된다. 장기 보유 시 세율이 낮아지므로, 많은 투자자들이 최소 1년 이상 보유한 후 매각 전략을 택한다. 또한 **Primary Residence Exclusion(1차 거주지 공제)**를 활용하면 최소 2년 이상 실제 거주한 주택은 단독 25만 달러, 부부 공동 50만 달러까지 양도차익이 면세된다. 투자용 부동산이라면 1031 Exchange 제도를 활용할 수도 있다. 이는 일정 기간 내 비슷한 부동산으로 교환하거나 재투자할 경우, 양도세 납부를 나중으로 미루는 세금 이연 제도다. 한편 외국인 투자자는 **FIRPTA(외국인 부동산 양도세법)**에 따라 매각금액의 15%를 원천징수당한다. 이후 실제 세금이 확정되면 일부 환급이 가능하며, 이를 위해서는 미국 내 세금번호(ITIN)가 필수다. 한국 투자자의 경우 한·미 조세조약을 통해 이중과세를 피할 수 있다. 즉, 매각 단계는 단순히 팔고 이익을 얻는 과정이 아니라, 세금의 구조를 미리 설계해야 최종 수익을 극대화할 수 있는 단계다.
